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Atualização do Provimento 65 o CNJ pode facilitar usucapião extrajudicial mesmo com documentos incompletos, ampliando disputas envolvendo imóveis urbanos e locações informais.
A discussão sobre a atualização do Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) reacendeu um alerta no mercado imobiliário urbano: a possibilidade de que a usucapião extrajudicial — realizada diretamente em cartórios, sem ação judicial — seja facilitada mesmo quando o imóvel possui documentação incompleta, matrícula desatualizada ou histórico registral confuso. A alteração, defendida por associações de registradores e tabeliães, pode acelerar a regularização fundiária, mas também abre espaço para conflitos envolvendo imóveis alugados informalmente, onde a linha entre “posse legítima” e “posse prolongada com intenção de dono” nem sempre é clara.
O Provimento 65 regulamenta a usucapião extrajudicial com base no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) e nos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil, permitindo que o possuidor regularize a propriedade sem processo judicial, desde que cumpra requisitos como planta, notificação de confrontantes, certidões, documentos que provem o tempo de posse e declaração de que não há litígio.
Agora, com a pressão dos cartórios para flexibilizar as exigências documentais, especialistas apontam que áreas urbanas com contratos verbais, aluguéis informais e posse antiga podem se tornar terreno fértil para litígios.
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Usucapião extrajudicial ganha força com atualizações propostas pelo CNJ
Desde a criação do Provimento 65, o procedimento extrajudicial se tornou uma alternativa mais rápida e menos burocrática para regularização de imóveis urbanos. Em 2021, o CNJ ampliou as possibilidades com o Provimento 121, que ajustou etapas e flexibilizou algumas exigências.
Agora, com uma nova rodada de discussões, registradores defendem que:
• documentos incompletos não sejam impeditivo absoluto
• a matrícula do imóvel possa ser atualizada ao longo do processo
• notificações sejam mais simples e menos engessadas
• mapas e plantas possam ser substituídos por declarações técnicas
A proposta busca reduzir entraves e aumentar o número de imóveis regularizados, especialmente em grandes cidades onde boa parte das moradias carece de documentos completos.
Mas a medida tem efeito direto nos imóveis alugados sem contrato, que se tornam vulneráveis a pedidos de usucapião por ocupantes que alegam posse de longa duração.
Imóveis alugados informalmente podem virar alvo de disputa por posse prolongada
Grande parte dos contratos de aluguel no Brasil é verbal, principalmente em periferias, regiões de moradia antiga ou áreas onde o cadastro municipal e o registro de imóveis não conversam entre si. Nesses casos, inquilinos ocupam casas por dez, quinze ou vinte anos sem contrato formal, pagando aluguel em dinheiro ou por meio de acordos informais.
O Código Civil estabelece que:
• posse para usucapião deve ser com intenção de dono
• aluguel caracteriza relação obrigacional, não posse ad usucapionem
• pagamento de aluguel, em regra, impede usucapião
Entretanto, a ausência de documentos cria um problema recorrente: como comprovar que havia relação de locação, e não posse com ânimo de dono?
Com a nova interpretação desejada pelos cartórios, essa linha pode se tornar ainda mais tênue. Se um ocupante alega que vive no imóvel por muitos anos, faz melhorias, cuida do terreno e não há prova documental do aluguel, o conflito pode parar no cartório e depois escalar para o Judiciário.
Documentação incompleta e histórico confuso: o ponto mais sensível
Brasileiros sabem que, nas grandes cidades, é comum encontrar imóveis com:
• matrículas antigas
• áreas registradas incorretamente
• mudanças físicas sem averbação
• cadastros municipais desatualizados
• heranças partilhadas informalmente
• subdivisões sem escritura
Essa combinação faz com que muitos imóveis “existam” na prática, mas não no papel. A usucapião extrajudicial surge como solução para isso, mas também como porta para disputas envolvendo:
• inquilinos de décadas
• ocupantes irregulares
• antigos proprietários sem registro
• herdeiros que nunca formalizaram partilha
Com documentos incompletos, a narrativa de posse ganha peso — e a linha entre ocupação legítima e avanço sobre propriedade alheia se torna mais controversa.
Lei do Inquilinato e o risco de judicialização em massa
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) exige que contratos de aluguel sejam formais quando há cobrança de garantia, mas não invalida contratos verbais. Assim, milhares de relações locatícias dependem apenas da confiança ou de recibos frágeis.
Com a ampliação da usucapião extrajudicial, advogados temem:
• aumento de ações contestando pedidos de usucapião
• dificuldade em provar que o ocupante pagava aluguel
• proprietários perdendo imóvel por falta de documentos
• inquilinos antigos sendo pressionados a sair sem proteção legal
Para registradores, o objetivo é dar celeridade ao sistema. Para especialistas em direito urbano, o risco é transformar cartórios em arenas de conflitos fundiários.
Impactos nas grandes cidades e a pressão sobre contratos formais
Cidades como São Paulo, Rio de Janeiro, Recife, Belém, Manaus e Salvador têm vastas áreas urbanas onde contratos informais e posse prolongada coexistem. A proposta de atualizar o Provimento 65 tende a criar uma corrida pela formalização:
• mais contratos escritos
• revisão de matrículas
• regularização de imóveis antigos
• aumento da demanda por advogados e engenheiros
• pressão sobre cartórios de registro
Para inquilinos de longa data que nunca formalizaram nada, o risco de perder o direito à moradia é real. Já para proprietários, aumenta o temor de que uma posse tolerada por anos se transforme em pedido de usucapião.
O que esperar daqui para frente
O CNJ ainda discute a amplitude da atualização. O debate envolve magistrados, cartórios, urbanistas, advogados e entidades de moradia. O consenso é que a regularização fundiária é necessária, mas precisa vir acompanhada de salvaguardas para evitar injustiças.
Se o provimento for flexibilizado como desejam os cartórios, o Brasil poderá testemunhar:
• aumento de pedidos de usucapião em áreas urbanas
• disputas envolvendo locações antigas
• litígios entre herdeiros, inquilinos e proprietários
• pressão para revisão da Lei do Inquilinato
Em um país onde a informalidade domina as relações imobiliárias, qualquer mudança nas regras de posse repercute diretamente na moradia de milhões de pessoas.
Reflexão final ao leitor
A possível atualização do Provimento 65 representa mais do que um ajuste técnico: ela expõe a fragilidade documental de milhares de imóveis urbanos e coloca em tensão dois pilares fundamentais do direito imobiliário, a proteção da propriedade e a função social da moradia.
Ao flexibilizar exigências e acelerar a usucapião extrajudicial, o país pode avançar na regularização fundiária, mas também ampliar disputas envolvendo inquilinos antigos, contratos informais e áreas historicamente marcadas pela ocupação contínua.
O debate revela que, sem contratos claros, matrículas atualizadas e registros consistentes, até relações aparentemente estáveis podem se transformar em litígios complexos.
A questão central permanece aberta: rapidez na regularização deve prevalecer sobre o risco de conflitos de posse?
E você, leitor: acredita que a flexibilização da usucapião extrajudicial é um avanço necessário para organizar o caos urbanístico ou um perigo para quem mora de aluguel sem proteção formal?
Mas o Provimento 65 foi revogado em 2023
Que pena uma matéria muito boa, mas atrasada, além de que os cartórios se julgam dono da demanda, eles deveriam destravar a burocracia, entanto, são movidos a vapor ainda. Lamentável
A perda da propriedade privada, de modo tão facil, como está admitida na legislação da hora, é exemplo de socialismo.