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Akiya atraem estrangeiros por preços baixos e cenários idílicos, mas escondem riscos estruturais, burocráticos e desafios culturais que muitos investidores só descobrem depois da compra.
O Japão acumula hoje cerca de nove milhões de residências vazias, muitas delas vistas por moradores locais como um peso financeiro e emocional, mas enxergadas por estrangeiros como oportunidade rara de ter uma casa no país.
Essas propriedades, conhecidas como akiya, são anunciadas por valores baixos e acabam atraindo investidores que, muitas vezes, ignoram alertas sobre risco de terremotos, burocracia complexa e despesas de reforma que não aparecem no anúncio.
A explosão das casas vazias no Japão
As akiya são o produto mais visível de um movimento demográfico que se arrasta há décadas.
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Com população em queda e envelhecimento acelerado, o país viu o número de moradias desocupadas bater recorde em levantamentos recentes: são cerca de 9 milhões de casas vazias, o equivalente a 13,8% do estoque residencial japonês.
A dimensão desse volume costuma ser explicada por uma imagem simples: se cada imóvel abrigasse três pessoas, haveria espaço para acomodar quase toda a população da Austrália.
Estudos de entidades como o Nomura Research Institute indicam ainda que o problema tende a se agravar, com projeções que apontam para algo próximo de 11 milhões de akiya e possível taxa de vacância superior a 30% do total de casas na próxima década.
Apesar disso, o fascínio exercido pelo Japão entre estrangeiros — pela segurança, pela cultura e pela paisagem — faz com que muitos ignorem que esses imóveis vazios são, para boa parte dos japoneses, um sintoma de crise, e não apenas uma barganha imobiliária.
Envelhecimento, êxodo rural e o estigma das “casas amaldiçoadas”
Grande parte das akiya surge quando moradores idosos morrem ou se mudam para instituições de longa permanência.
As casas ficam fechadas, acumulam danos e acabam herdadas por filhos ou netos que vivem em grandes cidades e não têm interesse em retornar ao interior.
Além da distância física, há um fator cultural relevante.
No mercado japonês, uma casa com mais de 30 anos costuma ser classificada como “velha”.
A preferência é por construções novas, em parte por causa das normas de segurança e do histórico de terremotos frequentes.
Com isso, renovar um imóvel antigo muitas vezes parece pouco racional para quem pode comprar algo moderno e mais bem adaptado às regras atuais.
A essa visão prática somam-se crenças e superstições.
Residências onde ocorreram mortes, acidentes ou situações traumáticas são evitadas por muitos compradores e podem ser tratadas como “casas amaldiçoadas”.
Mesmo quando não existe registro formal de tragédia, imóveis que ficaram anos abandonados, com aparência deteriorada, também carregam um estigma difícil de remover.
Imóveis baratos que seduzem investidores estrangeiros
O contraste entre rejeição local e preços baixos tem despertado o interesse de compradores de fora do país.
Em algumas regiões, há anúncios de akiya por valores em torno de US$ 10 mil, às vezes menos, especialmente em pequenas cidades ou áreas rurais distantes dos grandes centros.
Esse movimento ganhou força com a popularização do trabalho remoto e a procura por estilos de vida mais tranquilos após a pandemia.
Para parte dos estrangeiros, a combinação de um custo de entrada mais baixo, paisagens de interior e a chance de morar em um vilarejo japonês parece irresistível.
Consultores do setor, como Tetsuya Kaneko, da Savills Japão, relatam que a participação de compradores internacionais cresceu nos últimos anos.
Muitos buscam transformar as casas em hospedagens de curta temporada, espaços de férias ou mesmo em moradia para aposentadoria.
Entretanto, Kaneko destaca que a atratividade inicial costuma esconder um conjunto de riscos que os residentes locais conhecem bem, mas que nem sempre ficam claros para o estrangeiro no primeiro contato.
O caso do sueco que vive de akiya
Um dos exemplos mais citados é o do sueco Anton Wormann, que se mudou para o Japão em 2018 após uma viagem de trabalho e acabou transformando as akiya em fonte de renda.
Em seis anos, ele comprou sete imóveis desse tipo e passou a atuar como criador de conteúdo e investidor imobiliário.
Segundo ele, o modelo só começou a dar retorno depois de um investimento acumulado de cerca de US$ 110 mil em reformas e adaptações, valor aplicado na recuperação das estruturas, atualização de instalações e adequação às exigências locais.
Com o portfólio pronto, Wormann afirma que consegue hoje faturar até US$ 11 mil mensais com aluguéis de curto prazo.
O sueco atribui o resultado não apenas às cifras investidas, mas ao tempo dedicado para aprender o idioma, entender regras locais e construir relacionamento com vizinhos, corretores e autoridades municipais.
Ele resume a experiência com um alerta direto: “Você não pode chegar sem entender como o Japão funciona e investir às cegas, porque acabaria perdendo dinheiro”.
Reformas caras, burocracia pesada e risco sísmico
Para quem olha de fora, o preço de aquisição costuma ser o aspecto mais visível.
No entanto, especialistas insistem que o principal gasto costuma estar na reforma.
Muitas akiya passam anos sem manutenção, com telhados danificados, infiltrações, instalações elétricas defasadas e estruturas de madeira enfraquecidas.
Em imóveis mais antigos, sobretudo em regiões sujeitas a neve intensa ou umidade alta, é comum que os reparos estruturais sejam tão extensos que o custo final supere o valor de mercado da casa reformada.
Em cenário assim, investidores voltados a retorno rápido raramente encontram o que procuram.
A isso se soma um fator especialmente sensível no Japão: os terremotos.
Parte das casas vazias foi construída antes de normas sísmicas mais rigorosas, o que aumenta o risco em tremores moderados ou fortes.
Sem reforço estrutural adequado, há chance de desabamentos parciais, quedas de telhado ou danos graves em deslizamentos de terra e tempestades severas.
Além da engenharia, a burocracia também pesa.
Estrangeiros que não dominam o japonês enfrentam barreiras na leitura de contratos, na interpretação de regras de zoneamento e nas exigências para registro de propriedade.
Em muitos casos, é preciso lidar com diferentes órgãos municipais, cartórios e escritórios de arquitetura até que a casa possa ser ocupada ou oferecida para aluguel.
Quando até encontrar o dono vira um desafio
Mesmo que o interessado esteja disposto a reformar ou, em último caso, demolir e construir tudo de novo, há um obstáculo frequente: descobrir quem é o proprietário legal do imóvel.
Com o êxodo de jovens para as grandes cidades, muitos herdeiros perderam o vínculo com a região de origem da família.
Alguns não atualizam registros, outros se mudam para o exterior ou simplesmente não querem assumir o custo de impostos, manutenção e eventual demolição.
O resultado são quarteirões inteiros de casas vazias, em especial no interior, que formam os chamados “vilarejos fantasma”.
Nessas localidades, fachadas fechadas, mato alto e estruturas em deterioração afastam ainda mais famílias jovens.
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