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Se é locador de imóvel comercial pessoa jurídica, registrar o contrato até 31 de dezembro de 2025 garante o regime atual, evita aumento de quase 50% de imposto com IBS e CBS a partir de 2026, preserva economia anual real perto de 12% e impede entregar lucro extra ao Fisco.
Para o locador de imóvel comercial pessoa jurídica, dezembro de 2025 é um mês decisivo. Até 31 de dezembro de 2025, contratos de locação não residencial assinados até janeiro de 2025 podem ser registrados em cartório para preservar a tributação atual da renda de aluguel e escapar do aumento de quase 50% previsto pela reforma tributária, que começa a valer a partir de 1º de janeiro de 2026.
Aprovada pelo Congresso Nacional e detalhada na Lei Complementar 214 de 2025, a reforma cria os novos tributos IBS e CBS, inicia um período de transição que vai de 2026 a 2034 e muda de forma profunda a tributação das locações comerciais, como alerta o registrador civil e de títulos e documentos Vitor Stagi Almada, de Joinville, presidente da RTDPJ/SC e vice-presidente da Anoreg/SC.
Reforma tributária aumenta carga sobre locação comercial a partir de 2026
Segundo Almada, a partir de 2026 passam a incidir dois novos tributos sobre a renda de locação, o IBS e o CBS, que substituem os atuais PIS, Cofins, ICMS e ISS.
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A soma das alíquotas cheias pode chegar a 27%, patamar bem superior ao que muitos contratos comerciais pagam hoje.
Nas locações comerciais, mesmo com o fator de redução previsto em lei, haverá um aumento mínimo de 5 pontos percentuais na alíquota efetiva, o que representa quase 50% a mais de carga em relação ao cenário atual.
Na prática, a reforma encarece de forma relevante a locação comercial para quem não se enquadrar na regra de transição.
Regra de transição premia contrato assinado e registrado no prazo
De acordo com o presidente da RTDPJ/SC, a legislação criou uma regra de transição mais vantajosa para determinados contratos.
O contrato de locação não residencial precisa ter sido assinado até janeiro de 2025 e, no caso de locações administradas por pessoa jurídica, deve ser registrado em cartório de títulos e documentos até 31 de dezembro de 2025.
Cumpridas essas condições, o locador mantém a sistemática atual de tributação durante toda a vigência do contrato, mesmo com a entrada em vigor do IBS e do CBS.
Sem registro dentro do prazo, a partir de 1º de janeiro de 2026 o locador de imóvel perde o direito ao regime mais vantajoso e passa a sofrer o aumento da carga tributária.
Como o locador de imóvel pode registrar o contrato no cartório
O registro pode ser feito de forma presencial ou totalmente online. No atendimento presencial, o contrato deve ser encaminhado ao cartório de títulos e documentos do domicílio do locatário, que é o responsável por registrar a locação não residencial.
No meio digital, o procedimento é realizado pela Central RTB Brasil, plataforma nacional que reúne os cartórios de títulos e documentos.
Almada explica que o processo é simples: basta digitalizar o contrato, seja ele físico ou assinado digitalmente, e protocolar o documento na central.
A partir do endereço do locatário, o próprio sistema encaminha o contrato ao cartório competente.
Todo o fluxo pode ser feito à distância, sem necessidade de deslocamento do locador de imóvel ou do inquilino, o que reduz custo, tempo e burocracia.
Qualquer pessoa de confiança pode apresentar o contrato
Outro ponto importante é que o apresentante do contrato não precisa ser o proprietário do imóvel.
Segundo o vice-presidente da Anoreg/SC, o documento pode ser protocolado pelo contador, pela imobiliária, pelo administrador do imóvel ou por qualquer pessoa de confiança das partes.
Não é exigida comprovação de vínculo com o locador ou com o locatário. Basta que quem apresenta o contrato se identifique corretamente e encaminhe o documento para registro, seja na forma física, seja pela Central RTB Brasil.
Isso facilita a vida de empresas com vários contratos de locação, que podem delegar a tarefa a profissionais especializados.
Demanda cresce, mas cartórios mantêm prazos curtos
Com a aproximação do prazo de 31 de dezembro de 2025, os cartórios já registram aumento expressivo na busca por registro de contratos de locação comercial.
Almada relata crescimento substancial da procura em Joinville e em outras cidades de Santa Catarina, impulsionado por advogados, contadores e profissionais do mercado imobiliário.
Apesar do movimento maior, ele garante que os cartórios estão preparados para absorver a demanda. Em Joinville, por exemplo, os registros de contratos de locação são concluídos em até 24 horas, e Santa Catarina é considerada referência nacional em prazos reduzidos nesse tipo de serviço.
Por isso, a recomendação é que o locador de imóvel não deixe o registro para a última hora.
Economia de até 12% ao ano atrai locador de imóvel pessoa jurídica
Embora evite estimativas muito detalhadas, Almada afirma que a diferença tributária é significativa. Especialistas consultados por ele falam em economia na ordem de 10% a 12% ao ano sobre a tributação da renda da locação para quem conseguir permanecer no regime atual graças ao registro do contrato.
Em muitos casos, essa economia é suficiente para pagar o custo do registro em apenas um ano de aluguel.
O benefício é exclusivo para locadores pessoa jurídica, como administradoras de bens e empresas patrimoniais, justamente as mais impactadas pelo aumento da carga tributária com IBS e CBS.
A mensagem é clara: quem se organiza agora pode transformar o registro em cartório em economia recorrente por vários anos.
Prazo de 31 de dezembro de 2025 não deve ser prorrogado
Questionado sobre a possibilidade de prorrogação, o presidente da RTDPJ/SC lembra que o prazo está expressamente previsto na Lei Complementar 214 de 2025.
Qualquer mudança dependeria de uma nova lei aprovada pelo Congresso, e não há, até o momento, notícia de proposta em tramitação que altere essa data.
Segundo Almada, a previsão é clara ao fixar 31 de dezembro de 2025 como data final para registro dos contratos que pretendem manter o regime atual.
Contar com uma eventual prorrogação pode ser um erro caro para o locador de imóvel, que corre o risco de perder um benefício tributário relevante por simples falta de planejamento.
Diante desse cenário, a orientação é que o locador de imóvel comercial pessoa jurídica converse com seu contador ou advogado, revise todos os contratos de locação não residencial assinados até janeiro de 2025 e providencie o registro em cartório dentro do prazo legal, seja de forma presencial, seja pela Central RTB Brasil.
Você, como locador de imóvel ou profissional que atende esse público, já está com todos os contratos comerciais registrados para aproveitar o benefício até 31 de dezembro de 2025?
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