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Projetada como ilha artificial bilionária para 16 mil moradores até 2030, Andaman surge do mar em Penang com aterro de areia, diques testados no tsunami de 2004 e preços de luxo sob a sombra do fracasso de Forest City, enquanto a Malásia aposta em terra recuperada e desafia investidores cautelosos
Desde 1991, a Malásia já recuperou mais de 80 quilômetros quadrados do mar, e uma parte crescente dessa expansão se concentra ao redor da Ilha de Penang. Em 2008, George Town foi declarada Patrimônio Mundial da Unesco, elevando a pressão por espaço urbano e empreendimentos de alto padrão em uma ilha de área limitada e relevo montanhoso, onde construir se tornou caro e complexo. Nesse contexto, a aposta em uma ilha artificial bilionária ao largo da costa é tanto uma solução de mercado quanto um experimento urbano de grande risco.
Ao mesmo tempo, o país carrega o trauma recente de Forest City, megaprojeto de cerca de 100 bilhões de dólares planejado para quatro ilhas artificiais e 700 mil moradores, no estado de Johor. Anunciado como vitrine global, o empreendimento estagnou após a crise imobiliária chinesa, restrições de capital impostas a construtoras e, em 2018, declarações duras do então primeiro-ministro contra a concessão de vistos para estrangeiros se instalarem ali. Relatos de 2023 indicavam apenas cerca de 1% de ocupação em 28 mil apartamentos, transformando uma promessa de cidade do futuro em símbolo de cidade fantasma em potencial.
Como nasce uma ilha artificial bilionária em Penang
Andaman é apresentada como resposta direta ao estrangulamento imobiliário de Penang.
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Basta mistura cimento e resina acrílica e surge uma tinta emborrachada que promete impermeabilizar lajes, pisos e calçadas: fórmula simples com pigmento, secagem em 24 horas e até duas demãos extras de resina para reforçar a resistência à água.
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A nova ilha, orçada em aproximadamente 14 bilhões de dólares, soma cerca de 760 acres, o equivalente a mais de 300 hectares de terra recuperada diante da costa da Ilha de Penang.
A proposta é clara: criar uma ilha artificial bilionária contígua a um mercado já aquecido, em vez de inaugurar um polo isolado distante dos fluxos consolidados.
A base física do projeto começa no fundo do mar.
Dragas de sucção com reboque retiram grandes quantidades de areia de áreas selecionadas e a conduzem por tubulações e esteiras até o local de Andaman.
A areia é depositada em camadas sucessivas, formando uma plataforma artificial que, à primeira vista, parece simples: um avanço de terra para dentro do mar.
Na prática, porém, trata-se de um sistema geotécnico delicado, que exige controle rigoroso de compactação, drenagem e estabilidade ao longo de anos.
Areia comprimida, drenagem profunda e diques de pedra contra tsunamis
Para transformar aquele imenso aterro em base urbana utilizável, é necessário extrair lentamente a água aprisionada na areia e na argila.
Equipamentos de drenagem vertical pré-fabricada inserem drenos no subsolo, criando canais por onde a água pode escapar.
Sobre esse terreno ainda instável, é aplicada uma espessa camada de sobrecarga, que funciona como peso adicional para acelerar a compactação. Meses de monitoramento acompanham a acomodação do solo antes que qualquer torre seja autorizada a subir.
O perímetro da ilha é protegido por um dique de pedra, construído com blocos que podem pesar mais de 100 quilos cada.
Esse muro é modelado em talude, formando uma face inclinada capaz de dissipar a energia das ondas antes que elas atinjam o aterro.
Em 2004, quando um tsunami atingiu a Malásia, a primeira fase de obras costeiras em Penang ainda não estava totalmente concluída, mas o sistema de contenção resistiu ao impacto, reforçando a confiança das equipes de engenharia naquele conceito de defesa costeira.
Em Andaman, a lógica é semelhante: a ilha artificial bilionária depende de um anel rochoso que precisa suportar décadas de erosão, tempestades e a possibilidade de novos eventos extremos.
Com o subsolo estabilizado, entram em cena as estacas de concreto centrifugado, cravadas através das camadas de areia e argila até atingir níveis mais firmes.
Essas estacas suportam as fundações dos edifícios, transferindo o peso das estruturas para um conjunto de pontos resistentes distribuídos sob a ilha.
A partir daí, o canteiro se converte em paisagem urbana: torres começam a aparecer, viações internas são abertas e as duas pontes que ligam Andaman à Ilha de Penang se tornam corredores vitais de integração.
Luxo para 16 mil moradores em 5 mil unidades residenciais
A ambição declarada é abrigar cerca de 16 mil moradores em aproximadamente 5 mil residências, uma densidade alta para uma área de 760 acres.
Andaman foi desenhada para funcionar como extensão natural da Penang já adensada, com shoppings, escritórios, espaços comerciais e condomínios residenciais de alto padrão.
Os próprios desenvolvedores apontam a habitação de luxo como motor econômico central da ilha artificial bilionária.
Os preços refletem esse posicionamento. Enquanto o valor médio de um apartamento novo na Malásia gira em torno de 140 mil dólares, as unidades em Andaman são anunciadas em uma faixa que vai de cerca de 120 mil a 1,6 milhão de dólares.
Na prática, isso significa que as tipologias de entrada podem até dialogar com uma parcela da classe média alta local, mas a maior parte do estoque tende a se concentrar em apartamentos e coberturas voltados à elite regional.
Estudos de mercado citados indicam que imóveis costeiros em Penang já alcançam, em média, valores 50% superiores a outras áreas, o que dá margem para que os lançamentos de Andaman se posicionem ainda mais alto.
A localização ajuda a explicar a lógica de negócios. Penang já é um destino consolidado, com base industrial e tecnológica relevante, turismo ativo e reconhecimento internacional, graças a George Town.
Diferentemente de Forest City, que dependia de atrair compradores estrangeiros em larga escala para uma área relativamente isolada, Andaman tenta capturar uma demanda que já existe e se concentra em torno de uma ilha limitada fisicamente, mas com forte apetite por expansão de luxo.
Forest City, dívida chinesa e o medo de uma nova cidade fantasma
A comparação com Forest City é inevitável.
O projeto de Johor foi concebido como um parque temático urbano total: hotel, campo de golfe, shoppings, escritórios, residências e lazer de alto padrão, tudo apoiado por uma transportadora de massa interligando quatro ilhas artificiais.
O custo estimado se aproximava dos 100 bilhões de dólares, com protagonismo da construtora chinesa Country Garden e da parceira malaia Esplanade Danga 88.
Quando a China mergulhou em crise imobiliária, com limites rígidos a empréstimos para construtoras e controles mais severos sobre quanto cidadãos poderiam gastar no exterior, a espinha dorsal financeira de Forest City foi atingida.
A partir de 2018, declarações públicas do governo malaio contra a concessão de vistos para estrangeiros se instalarem ali minaram ainda mais o modelo de negócios.
A pandemia apenas consolidou o quadro: vendas em queda, obras desaceleradas e relatos, em 2023, de que apenas cerca de 1% dos 28 mil apartamentos estavam efetivamente ocupados.
É esse histórico que alimenta o ceticismo em relação a Andaman.
A escala é menor, o custo total é substancialmente inferior e o controle acionário é liderado por uma empresa malaia, a E&O Berhad, reduzindo a exposição a crises externas como a chinesa.
Ainda assim, a questão permanece: quantos projetos de ilha artificial bilionária um país pode sustentar sem reproduzir, em miniatura, o roteiro de cidade fantasma que hoje assombra Forest City.
Diferenciais de Andaman e lições aprendidas com Penang e Forest City
Há diferenças objetivas entre os dois projetos. Forest City foi pensada como destino quase autônomo, com forte dependência de compradores estrangeiros e marketing voltado a uma clientela global, especialmente chinesa.
Andaman, por sua vez, está ancorada em uma região que já apresenta demanda local e regional robusta, com Penang posicionada como polo econômico, turístico e cultural.
Dados de vendas iniciais indicam que edifícios residenciais lançados no verão recente teriam alcançado alta taxa de comercialização, sugerindo aderência maior ao perfil de compradores da região.
No terreno técnico, Andaman se beneficia de décadas de experiência malaia em recuperação de áreas costeiras.
Desde os primeiros projetos de aterro até as obras concluídas antes do tsunami de 2004, Penang acumulou um histórico de desempenho que fornece referências concretas sobre como diques, taludes e sistemas de drenagem reagem a eventos extremos.
Isso não elimina o risco, mas coloca a ilha artificial bilionária em um patamar distinto de improvisação, apoiando-se em um aprendizado prático que Forest City, em certa medida, teve de construir do zero em outro litoral.
Ainda assim, questões permanecem abertas.
A pressão ambiental sobre ecossistemas marinhos, o impacto do uso intensivo de areia para aterro e o aumento da vulnerabilidade a elevação do nível do mar são fatores que, mesmo mitigados por engenharia, continuarão sendo alvo de críticas e de escrutínio internacional.
A escolha por arranha-céus de luxo voltados a um público restrito também suscita dúvidas sobre a capacidade de Andaman de gerar diversidade social e uso misto ao longo do tempo, ou se permanecerá como enclave de alta renda sujeito a oscilações de mercado.
Polo milionário consolidado ou mais uma cidade fantasma à beira-mar?
Vistos em conjunto, os elementos em jogo organizam um cenário ambíguo. De um lado, uma ilha artificial bilionária ligada a um mercado imobiliário real, em região com demanda comprovada e infraestrutura consolidada.
De outro, um país que já testemunhou o custo reputacional e financeiro de anunciar megacidades em terra recuperada que, anos depois, ainda lutam para preencher apartamentos vazios e justificar diques, pontes e aterros monumentais.
O futuro de Andaman dependerá da combinação entre absorção efetiva das unidades residenciais, capacidade de diversificar usos além do luxo residencial, gestão ambiental rigorosa e adaptação a um contexto global de maior sensibilidade a riscos climáticos e imobiliários.
A dúvida apontada no próprio debate público é direta: Penang está ganhando um novo polo milionário sustentável ou apenas a próxima candidata a cidade fantasma de alto padrão na Ásia.
Na sua opinião, olhando para o histórico de Forest City, para o tamanho de Andaman e para a aposta da Malásia em terra recuperada, este projeto tem mais chance de consolidar um novo polo milionário em Penang ou de se transformar em mais uma ilha artificial fantasma no mapa asiático?
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