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Nova lei sancionada cria regime especial de atualização do valor do imóvel e muda a forma de calcular imposto de renda sobre imóveis, expondo o ganho de capital e o imposto sobre a inflação que você nem sabia que pagava
Se você é proprietário de imóvel, a nova lei sancionada em 21 de novembro de 2025 muda diretamente o seu planejamento. A chamada Lei 15.265/25 institui o Rearp, um regime especial que permite atualizar o valor de bens no imposto de renda, inclusive imóveis, pagando uma alíquota reduzida agora em troca de uma tributação diferente no futuro. Na prática, você é colocado diante de uma decisão: aderir à nova lei sancionada e antecipar um imposto mais baixo ou manter tudo como está e correr o risco de enfrentar a alíquota cheia quando vender o bem.
Essa discussão vai muito além de um detalhe burocrático. Ela escancara como o sistema atual faz você pagar imposto de renda sobre imóveis inclusive sobre a simples correção monetária.
Ou seja, existe hoje um imposto sobre a inflação embutido no cálculo do ganho de capital. Com o Rearp, a nova lei sancionada oferece um desconto de alíquota, mas traz uma série de condições, prazos e pegadinhas que o proprietário precisa entender antes de tomar qualquer decisão.
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O que exatamente a nova lei sancionada criou
A Lei 15.265/25 institui o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial, o Rearp. Dentro dele existem duas frentes principais, mas a que atinge mais gente é a atualização do valor do imóvel declarado no imposto de renda.
Até aqui, a regra era clara. Se você comprou um imóvel por 100 mil reais no ano 2000, esse valor de 100 mil permanecia na sua declaração de imposto de renda até hoje, mesmo que o imóvel tenha se valorizado com o tempo.
A nova lei sancionada não muda essa lógica padrão, mas cria uma opção: você pode atualizar esse valor no imposto de renda, pagando agora uma alíquota reduzida sobre o ganho de capital acumulado. Em troca, quando vender o imóvel lá na frente, vai usar essa base atualizada e não mais o valor antigo.
Do exemplo prático ao problema do imposto sobre a inflação
Imagine o seguinte caso, muito parecido com o exemplo mostrado no vídeo original. Você comprou um imóvel por 100 mil reais há 25 anos.
Hoje ele vale em torno de 500 mil. Pelos cálculos de correção oficial, só a inflação faria aquele 100 mil valer cerca de 441 mil reais. O restante da diferença até os 500 mil seria uma valorização real do imóvel.
No regime normal, sem Rearp, se você vende esse imóvel por 500 mil reais, o ganho de capital considerado para fins de imposto é de 400 mil reais, que é a diferença entre 500 mil e os 100 mil declarados lá atrás.
Sobre esses 400 mil, a alíquota típica é de 15 por cento para a maioria dos imóveis. Resultado: você paga 60 mil reais de imposto.
O ponto é que boa parte desses 400 mil não é lucro real, é apenas inflação acumulada, mas o sistema atual trata tudo como se fosse ganho efetivo.
É justamente por isso que o apresentador reforça: na prática, o brasileiro paga imposto sobre a inflação. E quanto mais longo o prazo entre a compra e a venda do imóvel, maior tende a ser essa distorção.
Como funciona a atualização do valor do imóvel com alíquota de 4 por cento
É aqui que entra a principal novidade da nova lei sancionada. O Rearp permite que você faça uma atualização do valor do imóvel no seu imposto de renda, pagando uma alíquota única de 4 por cento sobre a diferença entre o valor antigo e o valor atualizado, se você for pessoa física.
Voltando ao mesmo exemplo: imóvel comprado por 100 mil, hoje valendo 500 mil. O ganho acumulado é de 400 mil. Se você optar por essa atualização do valor do imóvel, paga 4 por cento sobre os 400 mil.
Isso significa um imposto de 16 mil reais em vez dos 60 mil que pagaria na venda pela regra tradicional. Para pessoas jurídicas, a alíquota prevista é de 8 por cento.
Na teoria, parece uma troca excelente: pagar 4 por cento agora para fugir dos 15 por cento depois, reduzindo bastante o impacto do imposto de renda sobre imóveis na hora da venda. Mas a própria nova lei sancionada traz uma condição fundamental que muda completamente essa conta.
A pegadinha dos 5 anos e o risco de pagar imposto duas vezes
O texto legal prevê que, se você aderir ao Rearp e fizer a atualização do valor do imóvel, há um prazo de 5 anos que precisa ser respeitado. Se você vender o imóvel antes de completar esses 5 anos, todos os efeitos do regime especial são desconsiderados.
Na prática, isso significa que, se você atualizar agora, pagar os 4 por cento e vender o imóvel daqui a, por exemplo, 3 anos, o benefício cai.
Você terá de aplicar novamente a regra normal de ganho de capital com alíquota de 15 por cento sobre a diferença apurada na venda, abatendo o que já pagou, mas sem ter ganho real com a operação. O dinheiro que você antecipou em imposto poderia estar rendendo para você e não para o governo.
Por isso, a própria análise do vídeo destaca: aderir a essa nova lei sancionada só faz sentido para quem tem uma convicção muito alta de que vai vender o imóvel depois desse prazo de 5 anos, num horizonte de 5, 6 ou 7 anos, por exemplo. Se você não sabe se vai vender, ou se pode precisar vender antes, o risco é pagar caro agora e não aproveitar o benefício fiscal depois.
A nova lei sancionada não acaba com o imposto sobre a inflação
Outro ponto importante é que, mesmo para quem opta pela atualização do valor do imóvel, o problema estrutural do imposto sobre a inflação não desaparece.
Na prática, você está zerando o “cronômetro” hoje, atualizando o valor do bem para um patamar mais próximo da realidade e pagando 4 por cento sobre esse ganho acumulado.
Só que a partir do ano seguinte, seu imóvel continuará se valorizando nominalmente, porque a inflação no Brasil não vai simplesmente sumir.
Sobre essa nova valorização futura, você continuará sujeito ao imposto de renda sobre imóveis na hora da venda, de acordo com as regras de ganho de capital vigentes naquele momento.
Em resumo, o Rearp dá um desconto sobre o passado, mas não muda o fato de que, daqui para frente, a tributação seguirá incidindo também sobre o efeito da inflação.
Regularização de bens não declarados e o custo da tranquilidade
A segunda modalidade criada pela nova lei sancionada trata da regularização de bens ou direitos que nunca foram declarados no imposto de renda ou foram declarados com omissões ou erros relevantes. Isso vale para imóveis, veículos, embarcações, aeronaves e outros bens com origem lícita que, por algum motivo, ficaram fora da declaração.
Nesse caso, a regra é mais pesada. A pessoa precisa pagar 15 por cento de imposto de renda sobre o ganho de capital e mais 15 por cento de multa, totalizando 30 por cento sobre a diferença entre o que o bem valia quando foi adquirido e o que vale hoje.
É um custo alto, mas que compra tranquilidade jurídica, já que sonegação fiscal é crime e pode levar a processos penais.
Para quem tem patrimônio oculto e teme investigações futuras, a nova lei sancionada cria uma espécie de “janela de perdão” mediante pagamento.
Depois de regularizar, o bem passa a estar dentro do sistema, pode ser vendido formalmente, transferido para herdeiros e usado com mais segurança em planejamentos sucessórios e financeiros.
Quando a nova lei sancionada pode valer a pena para o proprietário
Diante de tudo isso, a pergunta que todo mundo faz é se compensa ou não aderir ao Rearp. A resposta depende do seu perfil, dos seus planos e da situação do seu imóvel.
De forma geral, a atualização do valor do imóvel tende a fazer mais sentido quando:
- Você tem um imóvel comprado há muitos anos, com forte valorização acumulada.
- Existe uma chance real de venda após o prazo de 5 anos.
- O impacto de pagar 4 por cento agora não compromete sua liquidez nem sua estratégia de investimentos.
Por outro lado, se você não planeja vender o imóvel ou pode precisar vender antes de 5 anos, a nova lei sancionada perde atratividade, porque o risco de não aproveitar o benefício é grande.
E, mesmo que você atualize, lembre que o imposto de renda sobre imóveis continuará incidindo sobre ganhos futuros, inclusive o componente de imposto sobre a inflação que ainda não foi resolvido pelo sistema.
Sabendo de tudo isso, você acha que vale a pena aderir à nova lei sancionada para atualizar o valor do imóvel e antecipar um imposto menor ou prefere manter a regra atual e decidir só na hora da venda?
O pior ainda não comentaram, ano quem vem mais 2 imposto sobre seu imóvel CbS e Ibs terá incidência no valor cobrado pelo mais sistema **** do mundo!!!
Ir embora do Brasil e mostrar o dedo na saída pra os impostos, povos originários, MST e esse estado de escrotos
E pagar mais imposto fora daqui 🤡
Parei de ler na metade, é tanta armadilha criada por especialistas expert em meter a mão no bolso do contribuinte. Não à toa há imóveis construídos e não regularizados para fugir de vários impostos municipais, estaduais e federais. Corre por fora os advogados e cartórios. Essa lei por exemplo deveria isentar quem tem 1 imóvel comprado com tanto sacrifício. Deputados, Senadores eleitos pelo povo, criam leis para phoder com o povo.