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Nova regra eleva impostos de aluguéis com IBS e CBS para locadores recorrentes, exigindo nota, contabilidade e podendo consumir quase metade da receita anual
Se você aluga imóveis pelo Airbnb ou por outras plataformas, os impostos de aluguéis que você paga estão prestes a entrar em outro patamar. Com a Lei Complementar 214, da reforma tributária, o governo criou novas regras que podem fazer com que quase metade da renda de aluguel seja entregue em tributos, especialmente para quem fatura mais alto ou tem vários imóveis alugados com regularidade.
Na prática, o Brasil passou a enxergar parte dos aluguéis como uma atividade de hospedagem e consumo, sujeita a IBS e CBS. Isso muda completamente o jogo para o locador pessoa física que atua com habitualidade. Os impostos de aluguéis, que antes se limitavam ao Imposto de Renda de até 27,5%, agora podem chegar a 35,9% ou até 44,3% em alguns cenários, somando IBS e CBS sobre o faturamento.
O que mudou com a reforma tributária
A Lei Complementar 214, que regulamenta a reforma tributária, criou o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), dentro da lógica do chamado IVA dual. A proposta oficial é simplificar o sistema ao substituir tributos como ICMS, ISS, PIS e Cofins por dois grandes impostos sobre consumo.
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Até aqui, aluguel de imóvel por pessoa física não era tributado como consumo, justamente porque não era considerado serviço. O próprio STF tinha súmula proibindo a cobrança de ISS sobre aluguel de imóveis na pessoa física. Com a nova lei, isso muda para quem aluga com habitualidade e gera renda relevante. O aluguel recorrente passa a ser tratado, em muitos casos, como atividade assemelhada a hospedagem, especialmente quando envolve plataformas como Airbnb.
Quem passa a pagar IBS e CBS sobre aluguéis
A nova legislação criou critérios objetivos para enquadrar o locador como contribuinte de IBS e CBS, ainda que ele seja pessoa física. Em resumo, entra na mira da tributação quem:
- No ano anterior, faturou mais de 240 mil reais em aluguéis e possui mais de 3 imóveis alugados
- Ou, no ano corrente, ultrapassar 288 mil reais de receita de aluguel, mesmo sem ter três imóveis
Cumpridos esses gatilhos, o locador pessoa física passa a ser tratado, na prática, como uma empresa de hospedagem: precisa emitir nota, apurar IBS e CBS, recolher os impostos de aluguéis, manter contabilidade e se sujeitar a uma fiscalização muito mais intensa.
Ou seja, os impostos de aluguéis deixam de ser apenas Imposto de Renda sobre o lucro e passam a incidir também sobre o faturamento, aproximando o tratamento da lógica de um hotel ou pousada.
Curta duração x longa duração: quanto podem subir os impostos de aluguéis
A própria duração do contrato influencia o tamanho da carga tributária. Dentro das novas regras:
- Aluguéis de longa duração, com contratos acima de 90 dias, entram em um modelo de tributação de imóveis de longo prazo, com carga combinada que pode chegar a 35,9% do faturamento em determinados cenários
- Aluguéis de curta duração, até 90 dias, típicos de Airbnb e temporada, são enquadrados como hospedagem, com tributação mais pesada, podendo chegar a até 44,3% sobre a receita, somando IBS e CBS
É verdade que existem redutores de base e nem todos os contribuintes vão atingir essas alíquotas máximas. Mas, na prática, os impostos de aluguéis podem dobrar em relação ao teto de 27,5% que valia apenas com o Imposto de Renda da pessoa física, especialmente em operações estruturadas como negócio. Para muitos anfitriões, isso muda a viabilidade econômica do aluguel de temporada como renda complementar.
Mais burocracia e mais fiscalização sobre o aluguel de imóveis
Além do aumento dos impostos de aluguéis, o pacote vem acompanhado de mais burocracia e mais fiscalização. A lógica é clara: se o locador recorrente vai ser tratado como empresa, o Estado quer ter controle total sobre essa renda.
Entre os instrumentos de controle citados estão:
- Sistemas específicos para fiscalizar plataformas como Airbnb
- O desenvolvimento do Drex, que integra dados financeiros em ambiente digital
- A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um tipo de CPF dos imóveis para cruzar informações entre cartórios, bancos e plataformas de aluguel
Na prática, aluguéis recebidos por plataformas digitais tendem a ficar cada vez mais visíveis para o fisco, dificultando a informalidade. Quem recebe em conta e não declara passa a correr risco real de fiscalização, autuações e multas que podem chegar a 150% do imposto devido em casos de má fé.
Quando vale a pena migrar para pessoa jurídica
Para quem tem poucos imóveis e aluga esporadicamente, é possível que nada mude no curto prazo, desde que não ultrapasse os critérios de faturamento e quantidade de imóveis definidos na lei. Mas quem tem vários imóveis, alta frequência de locação ou fatura acima dos limites tende a ser diretamente impactado pelas novas regras de impostos de aluguéis.
Nesse cenário, ganha força a ideia de migrar para pessoa jurídica, especialmente por meio de estruturas como holdings patrimoniais. Dependendo da forma de tributação escolhida, como o lucro presumido, é possível que a carga total fique em algo entre 11% e 14%, em vez de algo próximo a 36% ou 44%, a depender da operação.
Além da potencial redução dos impostos de aluguéis, a pessoa jurídica pode oferecer:
- Maior proteção patrimonial
- Facilidades no planejamento sucessório
- Organização formal do patrimônio imobiliário
Mas o alerta é claro: a empresa não pode ser de fachada. Precisa ter imóveis de verdade, contabilidade regular, contratos coerentes e substância econômica. Caso contrário, o fisco pode desconsiderar a estrutura e cobrar tributação como se tudo estivesse na pessoa física.
Informalidade em queda e carga tributária em alta
O avanço sobre os impostos de aluguéis acontece em um Brasil que já cobra mais de 34% do PIB em tributos, com uma carga que muitos enxergam como freio para o crescimento. Ao mesmo tempo em que arrecada em níveis recordes, o Estado ainda enfrenta dificuldades para equilibrar as contas e entregar serviços à altura do que recolhe.
Hoje, cerca de 45% dos anfitriões de imóveis no Airbnb no Brasil usam essa renda para pagar contas do dia a dia e complementar a subsistência. Para esse público, o aumento da carga sobre os impostos de aluguéis significa menos dinheiro na mesa para despesas básicas, a não ser que reajustes sejam repassados ao preço das diárias.
Esse repasse, por sua vez, pode encarecer o turismo e afetar a competitividade do Brasil frente a outros destinos. Um turista estrangeiro que compara o custo de hospedagem em diferentes países pode simplesmente optar por outro lugar se perceber que o preço aqui disparou.
Planejamento agora, não quando o imposto já estiver no teto
A reforma tributária entra em fase de transição, com as alíquotas subindo gradualmente até o patamar final. Mas os critérios de enquadramento para IBS e CBS já valem desde agora. Isso significa que, se o locador esperar a alíquota final para se mexer, pode chegar atrasado:
- O imóvel pode já estar menos competitivo em relação a outros mercados
- O fisco estará mais preparado e mais atento aos cruzamentos de dados
- O espaço para ajustar estrutura e reduzir legalmente os impostos de aluguéis tende a ficar menor
Por isso, o alerta é direto: quem investe em imóveis para renda precisa sair da inércia e se planejar antes da regra bater em cheio no caixa. Isso inclui sentar com advogado, contador ou empresa de planejamento patrimonial, fazer contas, simular cenários e decidir se vale a pena permanecer na pessoa física, migrar para uma PJ estruturada, vender imóvel ou redesenhar completamente a estratégia de aluguel.
E você, diante dessas novas regras sobre impostos de aluguéis, acha que o governo exagerou ao tratar o locador recorrente de Airbnb como se fosse um hotel ou entende que essa equiparação era inevitável para formalizar o mercado?
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