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No coração do Vale do Silício chinês, Shenzhen convive com até 31,6% de escritórios classe A vazios depois do boom imobiliário, oferece até cinco anos de aluguel zerado a empresas e ainda disputa investimentos com Cantão, Suzhou, Hanzhou, enquanto o Rio amarga vacância de 26,54% e revive traumas da crise.
Shenzhen, conhecida como Vale do Silício da China, vive em 2025 a fase mais delicada do ciclo imobiliário que a transformou em vitrine tecnológica do país. Relatórios referentes ao 3º trimestre de 2025 mostram que até 31,6% dos escritórios corporativos classe A estão vazios na cidade, após anos de construção acelerada e expansão de lajes comerciais muito acima da demanda atual.
Enquanto o Vale do Silício chinês tenta encher arranha-céus com incentivos agressivos, como aluguel zerado por até cinco anos em parques industriais desde o 1º semestre de 2025, o Rio de Janeiro aparece nas mesmas medições como 2ª cidade com maior vacância entre grandes mercados globais, com 26,54% dos escritórios sem inquilinos, carregando ainda os efeitos da crise iniciada em 2015.
De vila de pescadores a Vale do Silício da China
Quarenta anos atrás, Shenzhen era apenas uma vila de pescadores na província de Guangdong, vizinha a Hong Kong, com cerca de 60 mil habitantes na década de 1980.
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Em 1980, o Partido Comunista da China decidiu transformar a área em zona econômica especial, garantindo mais autonomia orçamentária, abertura a investimento estrangeiro em larga escala e flexibilização das migrações internas, tradicionalmente controladas no país.
O experimento funcionou. Em poucas décadas, a cidade se tornou uma metrópole com mais de 17 milhões de habitantes e um PIB 10 mil vezes maior do que há 40 anos.
Nesse ambiente, empresas como Huawei, Tencent e BYD fincaram sede em Shenzhen, que passou a ser chamada de Vale do Silício da China, atraindo também uma cadeia de outras companhias de tecnologia e serviços avançados.
Boom de escritórios e vacância acima do nível saudável
A transformação econômica puxou uma corrida das construtoras por escritórios modernos, especialmente em áreas centrais e polos de negócios.
Segundo levantamento da gestora de serviços imobiliários comerciais Cushman & Wakefield, Shenzhen tinha 5,5 milhões de metros quadrados de escritórios classe A em 2019. Em 2025, o estoque chega a 8,8 milhões de metros quadrados, um salto de 60,7% em apenas sete anos.
O problema é que a demanda não acompanhou a oferta. A Cushman & Wakefield calcula que, no 3º trimestre de 2025, 29% dos escritórios classe A estavam vagos em Shenzhen.
Já a consultoria Savils aponta um quadro ainda mais crítico, estimando taxa de vacância de 31,6% no mesmo período.
Para o mercado imobiliário corporativo, uma vacância considerada saudável gira em torno de 20%, bem abaixo dos níveis hoje registrados no chamado Vale do Silício chinês.
Na prática, isso significa andares inteiros apagados em prédios novos, pressão sobre preços de locação e proprietários competindo em descontos e benefícios para conquistar ou segurar inquilinos.
A combinação de crescimento acelerado do estoque com um momento de maior seletividade das empresas ajuda a explicar o atual excesso de escritórios vazios.
Aluguel zerado por cinco anos e guerra entre cidades chinesas
Para enfrentar o excesso de salas desocupadas, Shenzhen lançou, no 1º semestre de 2025, um plano que permite zerar o aluguel em alguns parques industriais por até cinco anos para empresas dispostas a se instalar na cidade.
A ideia é transformar o Vale do Silício da China em um polo ainda mais atraente, reduzindo o custo inicial para novos projetos e ampliando a base de inquilinos corporativos.
No entanto, a estratégia não é exclusiva de Shenzhen. Outras grandes cidades chinesas, como Cantão, Suzhou e Hanzhou, adotaram políticas semelhantes de incentivos e descontos, criando uma espécie de guerra de benefícios regionais.
Em vez de competir apenas com centros nos Estados Unidos ou na Europa, o Vale do Silício chinês disputa tecnologia, capital e talentos com seus próprios vizinhos.
Esse cenário torna a recuperação da ocupação mais lenta. Mesmo com aluguel zerado e prédios de alto padrão, empresas podem optar por cidades concorrentes em busca de combinação mais favorável de custo, logística, mão de obra qualificada ou qualidade de vida, o que prolonga a fase de vacância elevada nos edifícios de Shenzhen.
Rio de Janeiro tem 26,54% dos escritórios vazios e é vice-líder em vacância
Do outro lado do mundo, o Rio de Janeiro aparece no mesmo mapa da Cushman & Wakefield como 2ª cidade com maior vacância entre alguns dos principais mercados corporativos analisados, com 26,54% dos escritórios vazios, atrás apenas de Shenzhen.
No caso fluminense, porém, o enredo é diferente do Vale do Silício da China. O diretor adjunto de locação da Abadi, Marco Freitas, explica que o mercado imobiliário comercial do Rio vive sob estresse desde 2015, quando a crise econômica levou muitas empresas a fecharem ou reduzirem seus escritórios.
Entre o fim de 2017 e 2018, a taxa de vacância chegou a cerca de 45%, quase a metade do parque de escritórios sem ocupante.
Mesmo com alguma melhora desde então, o patamar atual de 26,54% ainda é muito alto e coloca a cidade entre os piores desempenhos do mundo em ocupação de lajes corporativas.
Juros altos, home office, violência e inflação atrasam a retomada carioca
Segundo Freitas, uma série de fatores ajuda a manter o Rio travado. Entre eles estão taxa de juros elevada, que encarece investimentos de longo prazo e desestimula novos contratos e expansões de escritórios; os efeitos da pandemia de covid-19, que consolidaram o home office e reduziram a necessidade de grandes espaços físicos; e a violência urbana, que pesa na decisão de empresas ao escolher onde concentrar equipes e operações.
O especialista descreve uma verdadeira “debandada de empresas” que deixaram o Rio ao longo da última década, processo do qual a cidade ainda tenta se recuperar.
Hoje, a pressão inflacionária combinada com juros altos continua a afetar os planos de investimento corporativo, retardando uma retomada mais robusta da ocupação, mesmo em áreas bem localizadas.
Enquanto o Vale do Silício chinês tenta seduzir novas empresas com anos de aluguel zerado e escritórios de última geração, o Rio luta para reverter a imagem de mercado arriscado e recuperar a confiança de investidores e ocupantes, ainda marcada pela crise de 2015 e pelos anos de vacância próxima de 45%.
Do Vale do Silício chinês ao Rio: duas crises, um mesmo desafio
Apesar de trajetórias diferentes, Shenzhen e Rio de Janeiro espelham um mesmo desafio: como reequilibrar mercados que cresceram demais ou sofreram choques profundos.
De um lado, o Vale do Silício da China está preso a um excesso de oferta criado pelo boom imobiliário e pela aposta em crescimento contínuo; do outro, o Rio enfrenta décadas de crise econômica, insegurança e mudanças no modelo de trabalho.
Nos dois casos, quem decide investir ou não em novos escritórios corporativos olha com lupa para custo, segurança, perspectivas de crescimento e políticas públicas.
E, enquanto torres espelhadas seguem vazias, tanto em Shenzhen quanto na capital fluminense, a pergunta que fica é se os incentivos atuais serão suficientes para inaugurar um novo ciclo de ocupação mais estável.
Na sua opinião, qual cidade está mais perto de encontrar uma solução sustentável para a vacância, o Vale do Silício chinês ou o Rio de Janeiro, e por quê?
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