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A 4ª Turma do STJ decidiu que, no distrato imobiliário, a cláusula que replica a Lei do Distrato não pode ser afastada sem prova de desproporcionalidade no caso concreto.
O distrato imobiliário não pode ser tratado como abusivo por presunção quando a multa prevista no contrato apenas reproduz o limite da lei. Segundo a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, é preciso demonstrar que a cobrança é desproporcional ao montante pago pelo comprador para que a retenção seja considerada abusiva.
A decisão veio no julgamento de recurso especial de uma empresa de empreendimentos imobiliários e reforça que a análise deve ser criteriosa. A mensagem central é direta: o abuso não é automático, precisa de elementos concretos.
O que o STJ decidiu sobre distrato imobiliário e multa contratual
O colegiado concluiu que, se a Lei do Distrato autoriza a retenção de até 10% do valor do contrato pela desistência injustificada do comprador, não dá para presumir abusividade sem demonstrar desproporcionalidade.
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Na prática, o entendimento afasta a ideia de que qualquer retenção dentro do limite legal seja, por si só, abusiva. O foco passa a ser o impacto real da multa no caso concreto.
O limite de 10% e o que diz a Lei do Distrato
A base legal citada é o artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/1979, que autoriza retenção de valor em caso de desistência do comprador até 10% do valor do contrato. Esse dispositivo foi inserido pela Lei do Distrato, Lei 13.786/2018.
Com isso, a cláusula penal prevista em contratos de compra e venda de imóveis ganha respaldo direto na legislação. Quando o contrato replica a lei, o STJ indica que não cabe derrubar a cláusula sem motivo específico.
O conflito com o Código de Defesa do Consumidor e a discussão sobre perda total
A retenção tem sido contestada judicialmente quando ela representa todo o valor que chegou a ser pago pelo comprador. A base menciona o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que define como nulas cláusulas que gerem perda total.
Esse conflito de normas levou as turmas de Direito Privado do STJ a optarem pela aplicação da lei consumerista em vários casos.
A jurisprudência citada indica que incorporadoras e construtoras podem reter até 25% do valor pago pelo comprador antes do distrato. Ou seja, a discussão não é se pode haver ajuste, mas em quais condições ele se justifica.
O recado da 4ª Turma: não basta dizer “é abusivo”, é preciso provar
O acórdão não nega que pode existir abuso mesmo dentro do limite legal. O que ele estabelece é que isso depende de uma situação concreta que caracterize a abusividade da cláusula elaborada nos moldes legais.
A relatora, ministra Isabel Gallotti, observou que o Tribunal de Justiça de São Paulo presumiu abuso na retenção sem indicar elemento que comprovasse.
Para ela, uma cláusula que reproduz os termos da lei não pode ser afastada sem particularidade que justifique a abusividade naquele caso.
O caso concreto: terreno, cláusula de 10% e divergência com o TJ-SP
O processo tratava de contrato de compra e venda de um terreno com previsão de retenção de 10% do valor pactuado em caso de distrato.
O TJ-SP considerou a cláusula abusiva e autorizou a retenção de 20% do valor que havia sido pago pelo comprador.
Na visão apresentada pela relatora no STJ, faltou apontar o que tornaria abusiva a retenção prevista nos termos legais. Sem essa demonstração, o afastamento automático pode distorcer o equilíbrio do contrato.
Enriquecimento sem causa e o peso da desistência do comprador
A ministra Isabel Gallotti também destacou que afastar automaticamente a cláusula sem prova de desproporcionalidade pode gerar enriquecimento sem causa em favor do comprador, que foi o responsável pelo distrato.
E reforçou um ponto jurídico relevante: se a cláusula penal se limita a reproduzir os termos da Lei do Distrato, não há como falar em abusividade, salvo se houvesse declaração de inconstitucionalidade do dispositivo, o que não ocorreu.
Na sua opinião, no distrato imobiliário, é mais justo manter a retenção prevista em lei ou sempre reduzir a multa para proteger o comprador, mesmo quando ele desiste sem justificativa?
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