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Herdeiro que investe em reforma, manutenção e posse exclusiva pode ter usucapião reconhecida contra familiares inertes, dizem tribunais
A disputa por bens deixados em herança é um dos temas mais recorrentes nos tribunais brasileiros. O que poucos sabem é que um herdeiro pode adquirir para si sozinho um imóvel herdado, mesmo que o bem esteja em nome de todos os sucessores. Isso ocorre quando ele exerce posse exclusiva e prolongada, agindo como verdadeiro dono, enquanto os demais herdeiros se mostram inertes e deixam de exercer qualquer ato de domínio.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou entendimento de que a existência de condomínio hereditário não impede o reconhecimento da usucapião, desde que comprovados os requisitos legais. Aquele que investe na manutenção, conservação e até em reformas estruturais do imóvel, sem oposição dos demais, pode sim ter reconhecido o direito de propriedade exclusiva.
STJ confirma que herdeiro pode usucapir imóvel quando há posse exclusiva e animus domini
Tradicionalmente, os bens deixados em herança formam um condomínio pro indiviso, no qual todos os herdeiros possuem direitos iguais.
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Contudo, o STJ já decidiu que esse regime não é absoluto: quando apenas um herdeiro se comporta como proprietário, mantendo a posse direta e exclusiva, e os outros se mantêm inertes, abre-se espaço para a usucapião.
O ministro Marco Aurélio Bellizze, em julgamento de 2019, destacou que “a coabitação pacífica entre os herdeiros não se confunde com posse exclusiva. Se um deles afasta os demais e age com animus domini, pode ser reconhecida a usucapião”.
Essa posição foi reforçada em acórdãos posteriores, consolidando o entendimento de que a propriedade pode ser transferida a quem de fato lhe deu função social.
Reforma, pagamento de tributos e manutenção reforçam prova de posse de dono
Entre os elementos que diferenciam o mero exercício de posse conjunta do animus domini, estão atos claros de propriedade. Tribunais têm reconhecido que herdeiros que:
- pagam integralmente IPTU e contas de consumo;
- realizam reformas estruturais;
- impedem o uso do imóvel por outros familiares;
- mantêm o bem em funcionamento e conservação;
estão demonstrando uma postura típica de proprietário exclusivo.
Esses atos, quando somados ao decurso de tempo exigido por lei — que pode ser de 10 anos (usucapião ordinária) ou 15 anos (usucapião extraordinária), reduzidos em algumas hipóteses — constituem a base necessária para o reconhecimento judicial.
Tribunais reforçam que a inércia dos herdeiros abre caminho para usucapião
Outro ponto destacado em decisões recentes é que a inércia dos demais herdeiros não apenas facilita a caracterização da posse exclusiva, mas funciona como anuência tácita.
Ao não contestarem o uso prolongado, ao não contribuírem para despesas ou reformas, os demais sucessores acabam abrindo espaço para que o Judiciário reconheça a usucapião.
Em acórdão de 2021, o Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que o herdeiro que residia sozinho em imóvel herdado por mais de 20 anos, pagando tributos e realizando melhorias, havia consolidado posse qualificada. O colegiado reconheceu a usucapião e transferiu a propriedade integral para seu nome, extinguindo a copropriedade hereditária.
Especialistas destacam função social da propriedade e segurança jurídica
Juristas explicam que a aplicação da usucapião nesse contexto não é apenas uma questão patrimonial, mas também de função social da propriedade. Para o advogado e professor Flávio Tartuce, “o imóvel não pode ficar em estado de abandono ou disputa indefinida. Quem lhe dá utilidade, cuida e mantém, deve ser reconhecido como dono”.
Além disso, especialistas ressaltam que a medida garante segurança jurídica: sem ela, imóveis herdados poderiam ficar décadas em disputa, sem manutenção, prejudicando não apenas os herdeiros, mas também o entorno e a coletividade.
Posse exclusiva e investimento no imóvel podem levar à propriedade
A jurisprudência atual confirma: não basta ser herdeiro para manter direitos sobre o imóvel, é necessário agir como dono para impedir que outro sucessor peça usucapião. Quem abandona, deixa de pagar tributos ou de cuidar do bem corre o risco de perder sua parte.
O recado dado pelos tribunais é direto: a herança não é blindagem absoluta contra a usucapião. Se um herdeiro comprova que investiu em reformas, arcou sozinho com despesas e exerceu posse exclusiva por anos, ele pode transformar essa condição em direito de propriedade plena.
Meu pais faleceram só o único filho reconhecido pela justiça.
Eles não tiveram filhos e os irmãos fizeram um documento alegando serem os únicos herdeiros e venderam o imóvel.
Entrei na justiça e a justiça me condenou a pagar 47.000,00 reais, mesmo eu comprovando tudo.
Que justiça é essa.
QUEM CONQUISTA COM SUOR E TRABALHO, PERDE P/ AQUELE QUE MUITAS VEZES, NUNCA COLOCOU UM CENTAVO NA COMPRA.
TA VIRANDO A CASA DA SOGRA.
Moro na casa da minha vó falecida fui criada por ela desde pequena fui cuidadora dela até seus últimos minutos de vida, seus filhos abandonaram, pago as contas até hoje os herdeiros nunca ajudaram pagar nada, construi um quarto ao lado da casa com a autorização da mesma, depois que minha vó faleceu eles mandaram desocupar a casa. O que posso fazer neste momento?
Não assina nada e procura urgente um bom advogado
E não sai da casa