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TJ/SP decide que herdeiro fora do imóvel da herança deve receber compensação mensal pelo uso exclusivo do bem, reforçando entendimento contra enriquecimento sem causa.
Uma decisão recente do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP) reacendeu discussões no direito de família e sucessões ao confirmar que um herdeiro que ocupa sozinho um imóvel da herança deve pagar compensação mensal ao irmão que está impedido de usufruir do bem. O caso, julgado pela 3ª Câmara de Direito Privado, ganhou destaque após o tribunal reafirmar que o uso exclusivo de um imóvel em condomínio — especialmente em contexto de inventário — gera obrigação econômica clara: quem ocupa paga; quem é excluído tem direito a receber.
A decisão analisada foi registrada no processo 1038685-53.2023.8.26.0002, citada pelo portal Migalhas e pelo próprio TJ/SP, e reforça um entendimento que já vem sendo consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ): usar sozinho um bem que pertence a todos os herdeiros configura enriquecimento sem causa, o que torna legítima a cobrança de aluguel compensatório ou indenização mensal.
O caso concreto: um dos irmãos morava no imóvel e impedia o acesso do outro
De acordo com os autos, dois irmãos eram coproprietários de um imóvel deixado pelos pais. Um deles passou a residir sozinho no local, usufruindo integralmente da casa. O outro, embora também fosse dono da metade ideal, não tinha acesso ao imóvel e sequer podia utilizá-lo.
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A situação gerou disputa judicial, e o herdeiro excluído do uso pediu duas medidas:
- autorização judicial para vender o imóvel, já que não havia acordo entre os coproprietários;
- pagamento mensal pela ocupação exclusiva praticada pelo irmão residente.
O tribunal paulista acolheu ambos os pedidos: autorizou a alienação do bem e determinou a compensação mensal ao herdeiro prejudicado no valor de R$ 755,55, fixado com base em avaliação do imóvel.
Por que o TJ/SP decidiu dessa forma? O fundamento jurídico é claro
O Código Civil brasileiro estabelece que nenhum condômino é obrigado a permanecer em condomínio contra a própria vontade (art. 1.322). Também determina que o uso exclusivo de um bem comum deve respeitar o direito dos demais coproprietários.
Quando um herdeiro ocupa sozinho um imóvel herdado, ele está:
- impedindo o outro de usar o bem;
- obtendo vantagem econômica que não é compartilhada;
- exercendo posse direta exclusiva sobre um patrimônio comum;
- beneficiando-se de forma superior à sua fração ideal.
Para o tribunal, isso caracteriza enriquecimento sem causa, gerando o dever de compensação financeira ao coproprietário excluído.
O TJ/SP reforçou que a indenização não depende de o herdeiro excluído comprovar prejuízo concreto — basta demonstrar que não usufrui do imóvel e que o outro se beneficia exclusivamente.
A compensação mensal funciona como um “aluguel proporcional”
O pagamento determinado pelo tribunal foi calculado como um valor equivalente ao aluguel de mercado, dividido conforme a fração de propriedade de cada herdeiro. No caso analisado:
- o herdeiro residente usava 100% do imóvel,
- mas possuía apenas 50% dos direitos.
Assim, metade do valor de locação deveria ser repassada ao outro irmão — exatamente o que o tribunal determinou.
Esse modelo de cálculo é amplamente utilizado em diversos tribunais estaduais e está alinhado à jurisprudência do STJ, que já consolidou o entendimento de que a posse exclusiva sobre bem comum gera obrigação indenizatória, ainda que não exista contrato de aluguel entre as partes.
A decisão também autorizou a venda do imóvel — mesmo sem consenso
Outro ponto importante da decisão é que o TJ/SP autorizou a venda judicial do imóvel, já que os irmãos não conseguiam chegar a acordo. Isso foi possível porque a lei permite que qualquer coproprietário peça a extinção do condomínio, especialmente quando o bem é indivisível — como uma casa ou apartamento.
Com isso, o tribunal determinou:
- a avaliação do imóvel;
- a alienação do bem;
- e a divisão do valor entre os herdeiros.
Essa medida evita que o imóvel permaneça parado por anos, deteriorando-se ou gerando conflitos permanentes entre os sucessores.
O que essa decisão representa para outros herdeiros no Brasil
O entendimento reafirmado pelo TJ/SP é importante porque trata de uma situação extremamente comum: um dos herdeiros ocupa o imóvel, enquanto os demais — mesmo sendo donos — não têm acesso. Em muitos casos, o herdeiro ocupante acredita que não deve nada aos irmãos e que pode permanecer indefinidamente no local sem qualquer compensação.
Mas a decisão mostra que:
- não existe direito de uso exclusivo gratuito em imóvel de herança;
- o herdeiro fora do imóvel tem direito a receber compensação mensal;
- o pagamento independe de má-fé — basta que haja uso exclusivo;
- qualquer herdeiro pode pedir a venda do imóvel, mesmo sem consenso;
- o valor da compensação é baseado em locação de mercado.
Tribunais de outros estados também vêm adotando esse entendimento, e o STJ já consolidou decisões semelhantes, reforçando que o herdeiro excluído do uso tem direito econômico protegido.
Quando a compensação é obrigatória?
A jurisprudência atual indica que o pagamento é devido quando:
- o imóvel é usado exclusivamente por um herdeiro;
- não existe acordo entre os coproprietários;
- o herdeiro excluído não usufrui do bem;
- o uso exclusivo gera vantagem econômica para um dos irmãos.
Não importa se o herdeiro residente paga IPTU, luz ou manutenção: esses gastos não substituem o aluguel compensatório.
Uma decisão que protege o direito dos coproprietários
A decisão da 3ª Câmara de Direito Privado do TJ/SP reforça uma regra essencial do direito sucessório: quem usa o imóvel paga; quem não usa tem direito a receber.
Esse entendimento protege a igualdade entre herdeiros, reduz conflitos, evita que um deles seja prejudicado economicamente e impede que imóveis fiquem parados enquanto disputas se arrastam no inventário ou no condomínio.
A decisão também demonstra que venda judicial e compensação mensal são instrumentos legítimos para solucionar situações em que a convivência entre coproprietários é inviável.
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